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时间:2019-03-25 16:49:58
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近日,雅居乐发布了2018年的业绩报告,通过报告不难看出,在过去的一年,雅居乐的营业额、毛利、净利润这三大关键要素皆呈稳定增长的态势。尤其是净利润这块,83.58亿人民币的净利润与去年相比更是上升了23.3%。总的来说,这样的“成绩单”无疑是令人满意的。

 

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仔细回顾过去的2018年,从宏观层面看,整个地产行业融资环境持续收紧,很多企业发展面临困境。在这样不太理想的大环境下,雅居乐的“捷报”似乎也因此显得更加难能可贵。此次雅居乐财报方面的相关数字固然可喜,但透过现象看本质,这些数字背后的内容或许更值得我们去深入挖掘一番。

直击地产发展“G点”:区域多元化战略成果显著

根据雅居乐发布的财报来看,2018年全年预售金额再创下历史新高,首次突破千亿关口。年内,雅居乐物业发展业务累积预售金额达人民币1,026.7亿元,累积预售建筑面积为798万平方米,预售均价为每平方米人民币12,871元,主营业务地产方面表现足够抢眼。

但正如开头所提到的那样,在过去的2018年,房地产行业在融资环境持续收紧下,许多中小房企纷纷赴港上市拓展融资渠道。在市场大洗牌下,很多企业都在为了万科所说的那句“活下去”,于是乎,上市、改名、出售资产、发债等十八般武艺齐上阵,一时间关于行业内充斥着各种负面情绪。

然而事实上,从经济学的角度来看,经济周期的兴衰循环本身就是固有的规律,房地产行业受宏观影响的影响自然无法置身事外。过去一年房地产行业的艰难其实就是受宏观经济发展以及消费疲软等因素影响。而行业本身其实还有极大的潜力亟待挖掘,中国的城镇化率还远低于发达国家,房地产行业每年起码还有10万亿元左右的市场,只不过随着行业集中度提高,失去竞争力的房企会被淘汰,有实力的,迎合用户和市场的头部企业也会真正脱颖而出。

由此可见,真正找准目标,企业迎合大的经济环境和产业发展趋势,制定好合适发展战略,在过去的2018依旧是丰收的一年,而雅居乐无疑就是其中的代表。

为了应对国家提出的“分类调控,因城施策”政策,雅居乐主张推行区域多元化策略,成效显著。在“大本营”华南区域继续领跑市场,在华东、西部及华中区域也是成果显著,去年,雅居乐分别于华南、华东、西部及华中区域共推出43个全新项目,总在售项目达到115个。

雅居乐所推行的区域多元化战略,是真正考虑到房地产行业区域需求特征,做到因地制宜,由粗放式改为集约式,做出的科学性规划,如今收获颇丰成果显著也就成为自然而然的事。

除此之外,正所谓“巧妇难为无米之炊”,土地储备是房地产开发企业赖以持续发展的重要基石。截止2018年12月31日,雅居乐在65个城市拥有预计总建筑面积达3,623万㎡的土地储备,其中位于“粤港澳大湾区”的土地储备占比近30% ,平均地价为3300元/㎡。这也为其今后的发展奠定了基础。

因势而行下的前瞻性布局:打造地产多元化“样板间”

从去年开始,地产企业多元化这一口号逐渐走俏,那么这一趋向诞生的缘由是什么原因呢?

事实上,经过几十年的发展,纯地产业务的天花板就目前看来相对比较明显,从市场情况看,房地产企业获得更高业绩增长的难度越来越大,这也倒逼房企们必须改变单纯依赖住宅的现状,寻找多元化的新业务。

 

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而在这一方面,雅居乐的战略前瞻性也因此表露无遗,虽说主营业务稳定发展,但这依旧不妨碍其进行“续航”,很早就洞察到了这一趋势展开多元化布局,占得先机,就目前来看,部分业务甚至已经从“撒种”上升到“收获”的阶段。

事实也的确如此,在“以地产为主,多元业务并行”的发展模式下,雅居乐全力推进物业发展、物业管理、环保、建设及教育业务,并新成立了业务板块。

据财报显示过去一年,雅居乐投资超过人民币100亿元,用以发展超过50项新增项目,雅居乐对其多元化战略的重视程度由此可见一斑,从具体的成果来看,雅居乐的努力也没有白费。

在物业管理业务方面,截至2018年12月31日,雅生活的营业额为人民币 33.767亿元,同比增加91.8%;房管业务作为2018年新成立的板块,实现了当年成立当年盈利的佳绩;在建设业务方面,形成了以建筑工程总承包、园林景观、家居装饰为主营业务,并以设计咨询与材料贸易作为支撑业务的运营管理体系;雅居乐将原有的酒店及投资物业进行整合,并注入包括购物中心、写字楼、文旅商业及小区商业等商业项目,成功构建了商业管理板块。

除此之外,被雅居乐寄予厚望的环保集团的进步也是很明显。

2015年,雅居乐看准危废行业的窗口期,快速切入,三年时间,雅居乐环保在危废领域的投资额超百亿,危废处理资质已经突破270万吨/年,跻身行业领先地位。年内,环保业务新增的危险废物处理项目达11个,每年最高危险废物处理规模超过270万吨,并成功拓展前景可观的废旧金属资源化综合利用业务。

在主打危废的基础上,雅居乐环保集团还确立了固废、水务以及环境修复等为主业的环保版图。

根据财报显示,水务处理及一般固体废物处理业务获得重大突破,水务处理规模的增长接近10倍,每日最高水务处理规模已超过210万吨;新开拓的生活垃圾焚烧发电业务亦新增3个项目,每日最高处理规模达到2,500吨。此外,环保团队成功与多家行业龙头企业达成战略合作,并正积极拓展餐厨、厨余垃圾处理及污泥处置等业务。

可以说,雅居乐的多元化战略遍地开花,除了自身布局的前瞻性以外,与布局的出发点或许也有很大的影响。相对于其他企业的“不得已而为之”,雅居乐则是在主营业务稳步发展的环境下进行“续航”。对于这些多元业务而言,房地产的主业作为支撑和前端入口,为这些业务的发展提供了捷径和基础。

与此同时,这些多元化探索与房地产业务形成周期性互补,提高雅居乐的抗周期能力,毕竟宏观的经济周期本身是不可逆的,对于企业而言能做的就是提高自己的【防御力】,就目前来看,这种地产+多元化的发展模式在未来也有极高的想象空间。

“双螺旋”价值凸显:地产新常态强调“生态组合”

世上没有只涨不跌的商品和市场,如今楼市的供需,尤其是民众的购买力已经有了巨大的变化。未来单一项目企业与企业之间的“短兵相见”越来越少,企业发展也好,竞争也好,更强调生态的组合效应。

例如美团到店和外卖是最赚钱的,但是依旧还需要业务扩张,围绕人们生活息息相关的领域进行生态扩张;电商领域,“一站式”的阿里和京东,对聚美、当当等垂直电商的“挤出”也是显而易见的,而这其实就是生态的优势。

任何行业由于外部经济环境以及商业环境的变化而有所变化,只不过由于自身行业特殊性而言受环境的影响大小而有所差异。因而对于房地产行业而言,其实也讲究因势而行,过去一年产业环境的变化,其实就预示着行业转型的迫在眉睫,就目前看来,雅居乐以地产为核心的多元化战略其实就构成了一种生态模式,其优势也是显而易见,主要体现在以下几个方面:

1.流量相互扶持,核心能力共享:雅居乐的各项业务都是以地产为核心的扩张,它们之间存在较为明显的范围经济,企业对多个业务可共享的剩余资源的利用。在用户体验至上的当下,单一服务越来越难打动用户,具备生态系统的企业往往可以提高自身整体的服务水平。

2.分散风险,抗周期:多元化公司的现金流风险要比非多元化公司低,因为在某项业务由于产业自身因素导致发展遭遇瓶颈的时候,例如去年的房地产行业,其它业务的发展可以为企业现金流的稳定提供助力。

3.税收、融资优势:公司如果拥有多元化业务,可以利用一些债务的亏损来抵消其他业务的利润,因而降低税务总额。除此之外,多元化企业往往更容易得到资本市场的认可,获得融资。

4.提升自身股价的要求:纯地产行业在资本市场很难得到更高的评价和估值,展开多元化战略,可以增加企业更多的想象空间,对于提升股价或者企业估值往往可以起到积极地影响。

由此可见,透过过去一年雅居乐的财报分析不难发现,雅居乐“地产+多元化”的发展战略具备资源整合的组合效应,实现多渠道资源互换。而它的这种战略性的其实也描绘出了一种未来房地产发展的新常态,想象空间极大,而雅居乐其实也为行业其它玩家提供了成功的“样板间”。

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